Au 3ᵉ trimestre 2025, les autorisations de construire pour des logements locatifs dépassaient de 15 % le niveau de l’année précédente. L’offre de logements devrait ainsi enregistrer une croissance un peu plus soutenue en 2026 et 2027 qu’au cours des deux dernières années. Parallèlement, le nombre de nouvelles demandes de permis de construire est en recul (–8 % par rapport au même trimestre de l’année précédente), si bien que le regain de dynamisme observé dans la construction neuve devrait s’atténuer à moyen terme.
Au 3ᵉ trimestre 2025, quelque 102 000 logements locatifs ont été annoncés à l’échelle nationale, soit une très légère hausse de +0,1 % par rapport au même trimestre de l’année précédente. Le recul de l’offre semble ainsi enrayé. Avec un taux de l’offre de 3,6 %, la situation du marché reste toutefois extrêmement tendue.
La construction neuve s’oriente certes légèrement vers des logements plus petits, mais la part des unités de moins de 80 m² n’est passée que de 31,1 % (2015–2019) à 36,1 % (2020–2024), alors même que les volumes absolus ont diminué depuis 2020. La pénurie reste ainsi particulièrement marquée dans les segments de prix bas et moyens : trop peu de logements compacts et abordables sont construits, prolongeant la situation de rareté.
Avec le net ralentissement du marché de l’emploi – la création de nouveaux postes étant moins soutenue – la croissance de la population devrait tomber nettement en dessous du niveau observé ces trois dernières années. Pour 2026, on prévoit seulement quelque 60 000 personnes supplémentaires, soit une hausse de +0,6 %.
Au cours des deux dernières années, la progression du nombre de ménages d’une seule personne s’est nettement ralentie, tandis que les ménages de plusieurs personnes sont devenus beaucoup plus fréquents. Ce phénomène s’explique moins par un changement de valeurs que par les effets combinés des loyers élevés et de la pénurie de logements : le coût de l’habitat et la rareté de l’offre encouragent la colocation et une occupation plus dense des logements existants. L’accueil de personnes réfugiées en provenance d’Ukraine a également renforcé cette tendance.
Les deux baisses du taux d’intérêt de référence en 2025 – ramené en dernier lieu à 1,25 % – devraient entraîner en 2026 une légère diminution des loyers des baux en cours, de l’ordre de –0,8 %. Cela pourrait alléger le budget des ménages, mais cet effet sera atténué par l’inflation et la hausse des coûts d’entretien. La baisse du taux de référence exerce également un effet modérateur sur les loyers de l’offre. Une nouvelle réduction du taux de référence n'est toutefois pas envisageable.
Les perspectives pour la construction d'appartements en PPE continuent de s’éclaircir. Au 3ᵉ trimestre 2025, le nombre d’autorisations délivrées dépassait de 21 % celui du même trimestre de l’année précédente. Le principal moteur reste une demande toujours soutenue. La somme annuelle glissante s’élève actuellement à 15 300 appartements en PPE autorisés, soit une hausse de 13 % par rapport à la moyenne des dix dernières années.
Les logements nouvellement construits sont actuellement bien accueillis sur le marché : par rapport à l’année précédente, le nombre d’appartements en PPE annoncés a reculé de 5,4 %, pour atteindre un taux d’offre de 4,1 % seulement. Cette évolution s’explique par le surplus de demande accumulé ces dernières années ainsi que par un environnement de financement favorable.
L’offre est la plus restreinte dans de nombreuses régions alpines touristiques, ainsi que dans les cantons fiscalement attractifs de Zoug et de Schwytz, sans oublier les grandes villes de Berne, Zurich et Bâle. À l’inverse, le canton du Tessin présente un volume d’annonces nettement plus élevé.
Au 3ᵉ trimestre 2025, le nombre d’abonnements de recherche pour des appartements en PPE était supérieur d’environ 11 % à celui de l’année précédente, ce qui témoigne d’un intérêt toujours marqué. Depuis le début de l’année, on observe toutefois un léger ralentissement de la dynamique, signe que le marché tend à se stabiliser à un niveau élevé.
Le niveau durablement bas de l’offre de logements locatifs – avec actuellement environ 35 % d’annonces en moins qu’en 2015 – pousse de plus en plus de personnes en quête de logement vers le segment de la propriété, ce qui y stabilise la demande.
Bien que les conditions de financement se soient améliorées en 2025, aucune dynamique notable supplémentaire des taux n’est attendue pour 2026. Combinée au ralentissement de la croissance démographique ainsi qu’à des incertitudes conjoncturelles et liées à l’emploi, cette situation devrait entraîner un ralentissement sensible de la hausse des prix en 2026.
Contrairement à la construction d’appartements en PPE, l’activité de construction de maisons individuelles reste faible : en 2024, quelque 6 000 unités ont été autorisées, soit environ 13 % de moins que la moyenne des dix dernières années.
À l’échelle nationale, les investissements dans la construction se déplacent de plus en plus du neuf vers la rénovation. Cette tendance est particulièrement marquée dans le segment des maisons individuelles : en 2025, la part des transformations dans les investissements totaux en construction atteint environ 42 %, contre seulement 22,9 % en 2010.
Au 3ᵉ trimestre 2025, le nombre de maisons individuelles annoncées était supérieur de 1,8 % à celui de l’année précédente. L’offre reste toutefois très faible, avec un taux de seulement 2,8 %, ce qui limite fortement le choix pour les acquéreurs potentiels.
Le niveau durablement bas des taux d’intérêt – en particulier pour les hypothèques SARON – permet des conditions de financement attrayantes et soutient la demande de maisons individuelles.
Au 3ᵉ trimestre 2025, le nombre d’abonnements de recherche pour des maisons individuelles était supérieur d’environ +8 % à celui de l’année précédente, ce qui témoigne d’une demande toujours soutenue malgré la hausse des prix. Depuis le début de l’année, on observe toutefois un léger ralentissement de la dynamique, signe d’une certaine retenue face à des niveaux de prix désormais élevés.
La suppression prochaine de la valeur locative devrait légèrement stimuler le marché des maisons individuelles : la baisse des charges courantes renforce l’attrait de la propriété, ce qui pourrait entraîner de modestes hausses de prix. À court terme, une augmentation des rénovations est également attendue, les propriétaires cherchant à profiter des déductions fiscales encore possibles avant l’entrée en vigueur de la réforme.
